Các loại giá trị trong hoạt động thẩm định giá

2024 Tác giả: Henry Conors | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2024-02-12 14:37

Chi phí là một trong những đặc điểm chủ yếu của chủ thể của giao dịch dân sự. Dấu hiệu của nó là gì? Các giá trị được phân loại như thế nào? Các chỉ số liên quan được tính toán cho mục đích gì trong kinh doanh hoặc trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và bằng những phương pháp nào?

"Chi phí" và "ước tính" là gì

Trước khi xem xét các loại giá trị và lý do đi kèm để phân loại nó, hãy xác định nó là gì. Có khá nhiều tiêu chí cho phép nó trở thành một đặc điểm rõ ràng giữa các nhà kinh tế thế giới và Nga. Trong đó phổ biến nhất là: nguyên giá là khoản tiền được đặt làm điều kiện của giao dịch trong quá trình tương tác của các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự tại thời điểm dự kiến chuyển giao quyền tài sản hoặc các cơ chế sử dụng đối tượng khác. Đổi lại, khái niệm "đánh giá" được liên kết với cơ chế xác định số lượng được đề cập.

Các khía cạnh đánh giá

Đối tượng đánh giá có thể là bất động sản, dịch vụ, phương tiện giao thông, đồ gia dụng, sở hữu trí tuệ - mọi thứ được pháp luật dân sự quy định là đối tượng khả thi cho các giao dịch liên quan đến cá nhân và pháp nhân. Thủ tục xác định giá trị tiền tệ,Việc chuyển giao từ chủ thể của quan hệ pháp luật này sang chủ thể của quan hệ pháp luật khác là cơ sở để chuyển giao quyền tài sản, được thực hiện bằng các phương thức được hai bên thừa nhận. Chúng cũng có thể được cung cấp bởi các bên thứ ba, nhưng tùy thuộc vào thỏa thuận với những người tham gia chính trong giao dịch.

Có thể xác định giá trị đó hoặc các loại giá trị khác của hàng hóa, tài sản, dịch vụ tùy theo bản chất của quan hệ pháp luật, theo yêu cầu của các bên hoặc theo yêu cầu của pháp luật. Vì vậy, ví dụ, trong các giao dịch bất động sản, trong nhiều trường hợp, việc sử dụng thẩm định viên là bắt buộc để đăng ký quyền sở hữu.

Phương pháp đánh giá

Đánh giá, cũng như, ví dụ, xác định loại giá trị, có thể được thực hiện trong khuôn khổ các phương pháp tiếp cận khác nhau. Trong thực tiễn kinh doanh của Nga, có ba yếu tố chính: lợi nhuận, so sánh và chi phí. Hãy xem xét bản chất của chúng.

Mô hình thu nhập liên quan đến việc sử dụng các phương pháp dựa trên việc tính toán doanh thu ước tính từ việc sử dụng có thể của chủ sở hữu mới của đối tượng đánh giá - ví dụ: cho thuê. Mô hình so sánh liên quan đến việc nghiên cứu các số liệu đặc trưng cho các loại giá trị tài sản của một số đối tượng, với các chỉ số của những đối tượng khác rất giống nhau về các điều kiện cơ bản. Ví dụ, một nhà thẩm định, khi xác định chỉ số tiền tệ thích hợp cho một căn hộ, theo quy định, sẽ nghiên cứu các đề xuất hiện có trên thị trường bất động sản. Trong khuôn khổ của mô hình chi phí, các chi phí có thể có được tính toán cần thiết để duy trì đối tượng trong tình trạng chức năng thích hợp. Nếu một,Giả sử một người mua một chiếc máy kéo, thì người thẩm định giá mà anh ta thuê phải tính đến chi phí tiềm ẩn liên quan đến việc sửa chữa thiết bị khi xác định chi phí của loại phương tiện giao thông này.

Kết quả ước tính giá trị

Sau khi các loại giá trị tài sản đã được phân tích và đưa ra mức định giá phù hợp, kết quả có thể được sử dụng làm hướng dẫn để xác định giá cuối cùng của giao dịch. Hoặc cho các mục đích khác - ví dụ, khi giao kết hợp đồng bảo hiểm, cho vay, bán cổ phần, v.v. Hãy xem xét các loại giá trị nào được phân biệt trong đánh giá các đối tượng khác nhau của các chuyên gia Nga. Và cả cách thông tin liên quan có thể được sử dụng trong thực tế.

Phân loại giá trị

Các loại giá trị nào của một đối tượng đánh giá cụ thể được các chuyên gia hiện đại phân biệt? Ở đây có rất nhiều tiêu chí phân loại. Hãy xem xét một trong những mô hình phổ biến nhất của các nhà kinh tế Nga.

Đặc biệt, nó chứa đựng giá trị thị trường. Đây là giá, giá trị được ấn định tại thời điểm xác định giá trị của đối tượng, với điều kiện nó được cho là được bán trong một phân khúc cạnh tranh. Đó là, các điều kiện tiên quyết để xác định chi phí chính xác là sự sẵn có của thông tin công khai về các nguyên tắc định giá sản phẩm, không có các yếu tố bên ngoài (quy định) quan trọng ảnh hưởng đến giá.

Có một giá trị đầu tư trong mô hình được xem xét. Các chỉ số của nó được xác định nhằm cung cấp thông tin cho những người quan tâm đến việc đầu tư vào một đối tượng nhất định. Trong vài trường hợpgiá trị đầu tư có thể phù hợp với giá trị thị trường. Nhưng nó không phải luôn luôn như vậy. Đôi khi, đồng thời với giá trị đầu tư, giá trị thanh lý của đối tượng cũng được tính toán. Giá trị của nó thể hiện số tiền có thể thu được khi bán lại đối tượng của giao dịch.

Có giá trị địa chính. Mục đích của việc thành lập là đưa một đối tượng vào một tiểu bang hoặc sổ đăng ký ngành nhất định với việc sử dụng thông tin tiếp theo của các tuyên bố có liên quan. Theo quy định, trong trường hợp này chúng ta đang nói về cách tính thuế. Giá trị địa chính thường thấp hơn giá trị thị trường khi nói đến bất động sản, hoặc gần bằng giá trị đó.

Ngoài ra còn có một thứ như giá trị bảo hiểm. Nó liên quan đến việc tính toán số tiền thanh toán theo hợp đồng bảo hiểm. Trong một số trường hợp, chi phí thay thế của đối tượng cũng được tính toán đồng thời với nó. Điều này xảy ra, chẳng hạn, nếu thỏa thuận liên quan với công ty bảo hiểm không phải là bồi thường bằng tiền, mà là đưa đối tượng về trạng thái hoạt động ban đầu trong trường hợp hư hỏng hoặc hỏng hóc.

Như vậy, chúng tôi đã xem xét 4 loại giá trị phổ biến nhất trong trường phái kinh tế Nga, cũng như một số loại giá trị bổ sung cho nhau. Tất nhiên, danh sách này không phải là đầy đủ. Có các loại giá trị thị trường riêng, cũng như đầu tư, hoặc địa chính, liên quan đến các đặc điểm của các đối tượng có tình trạng pháp lý khác nhau, như một quyền chọn lựa. Bây giờ chúng ta hãy chuyển sang nghiên cứu bản chất của các đối tượng liên quan đến tham số tương ứng được tínhkhía cạnh ý nghĩa thực tế.

Định giá Doanh nghiệp

Tất nhiên, có rất nhiều loại đối tượng cụ thể liên quan đến giá trị được xác định. Trong số các lĩnh vực thường xuyên gặp phải trong thực tế kinh doanh của Nga là kinh doanh và bất động sản. Trong trường hợp đầu tiên, tổng tài sản của doanh nghiệp, các nguyên tắc quản lý và các hoạt động tạo ra lợi nhuận được đánh giá. Trước khi nghiên cứu các loại giá trị doanh nghiệp, sẽ hữu ích khi xác định các mục tiêu mà đối tượng của bài đánh giá tương ứng phải đối mặt.

Tại sao coi trọng kinh doanh? Lựa chọn đầu tiên ở đây là triển vọng bán doanh nghiệp. Chủ sở hữu của công ty có thể quyết định thành lập một cơ sở kinh doanh khác, nhưng trước hết sẽ có lợi nếu chuyển cơ sở kinh doanh hiện tại vào tay của một chủ sở hữu khác. Ngoài ra, đánh giá hoạt động kinh doanh có thể được thực hiện để cải thiện chất lượng quản lý công ty, để xác định những thiếu sót có thể xảy ra trong hệ thống quản lý. Một lựa chọn khác là thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư trong trường hợp không có đủ vốn lưu động, hoặc công ty đặt nhiệm vụ mở rộng thị trường, do đó cần phải có thêm vốn. Việc xác định giá trị doanh nghiệp có thể được thực hiện khi đăng ký một khoản vay - theo quy định, chính cô ấy là người làm kim chỉ nam để đưa ra quyết định cho vay của một ngân hàng.

Giá trị Định giá Doanh nghiệp

Những loại giá trị nào liên quan đến việc xác định giá trị doanh nghiệp? Những nguyên tắc nào thường được sử dụng nhất ở đây? Các loại giá trị chính được áp dụng liên quan đến định giá doanh nghiệp là thị trường và đầu tư. Theo một số chuyên gia, nếu xét khả năng mua một doanh nghiệp,đối tác nên tập trung vào hướng thứ hai trong việc phân tích các triển vọng có liên quan. Vì giá “thị trường” điển hình của doanh nghiệp là một chỉ số không phải lúc nào cũng nói lên tiềm năng phát triển của doanh nghiệp. Nhưng nếu chúng ta đang nói về việc xác định nó, thì các nguyên tắc chính để tính toán các con số cần thiết có thể dựa trên:

- so sánh các chỉ số có sẵn với các chỉ số tiêu biểu cho những người tham gia thị trường khác;

- nghiên cứu các lợi thế cạnh tranh của kinh doanh;

- theo tầm nhìn chủ quan của các chuyên gia đưa ra đánh giá;

- nghiên cứu ảnh hưởng của các yếu tố bên ngoài.

Khi xác định giá trị đầu tư của doanh nghiệp, có thể áp dụng các nguyên tắc tương tự, nhưng ngoài các nguyên tắc đó, cũng có thể sử dụng một số nguyên tắc khác:

- mô hình hóa hành vi của các chủ thể tham gia kinh doanh (ảnh hưởng của các yếu tố);

- tính toán lợi nhuận (tăng giá trị thị trường theo thời gian).

Các chỉ số chi phí cụ thể có thể làm hài lòng người mua hoặc nhà đầu tư tiềm năng của doanh nghiệp, tùy thuộc vào quy mô ước tính của khoản đầu tư vào doanh nghiệp và triển vọng hoàn vốn của họ. Trong nhiều trường hợp, các khoản đầu tư có thể có nguồn gốc tín dụng. Giá trị của lợi nhuận có thể không chỉ khác 0 mà còn phải đảm bảo trả lãi cho ngân hàng. Các hướng dẫn bổ sung trong việc ra quyết định của nhà đầu tư, ngoài các chỉ số phản ánh thị trường và giá trị đầu tư của doanh nghiệp, có thể là:

- tính bền vững mong đợi của doanh nghiệp (khả năngtạo thu nhập theo thời gian);

- tương quan của thời gian hoàn vốn với các doanh nghiệp cạnh tranh (có lẽ nhà đầu tư đầu tư vào một công ty khác sẽ có lợi hơn và người mua có được nó);

- mức độ tin cậy giữa các đối tác.

Các tiêu chí trên có thể khá chủ quan. Do đó, trong thực tế kinh doanh, thị trường và giá trị đầu tư của một doanh nghiệp là những thông số, mặc dù quan trọng, nhưng không phải lúc nào cũng nằm trong số những yếu tố then chốt.

Một yếu tố có thể xảy ra khác là chi phí của các loại công việc liên quan đến việc đánh giá một doanh nghiệp để đầu tư hoặc khả năng mua. Nếu nghiên cứu về doanh nghiệp có thể đi kèm với các khoản đầu tư đáng kể không mang lại lợi nhuận thực tế (ví dụ: liên hệ với các chuyên gia, kiểm toán viên và nhà phân tích bên ngoài), thì có khả năng nhà đầu tư hoặc người mua tiềm năng của doanh nghiệp sẽ không muốn giao dịch với một công ty cụ thể.

Thẩm định bất động sản

Sẽ rất hữu ích khi nghiên cứu các loại giá trị bất động sản, cũng như các phương pháp tiếp cận đang được thực hiện để đánh giá giá trị đó. Nhưng trước hết, như trong trường hợp kinh doanh, chúng ta hãy xác định mục tiêu mà những người tham gia giao dịch dân sự thuộc loại tương ứng theo đuổi. Nhu cầu nghiên cứu các loại giá trị bất động sản, cũng như chuyển sang các dịch vụ của thẩm định viên, nảy sinh trong các trường hợp chính sau:

- có một giao dịch mua bán căn hộ, văn phòng, tòa nhà hoặc mặt bằng khác;

- tài sản của công ty được đánh giá;

- quy mô của cơ sở chịu thuế được xác định theo tài sảnphí.

Tất nhiên, trong thực tế có thể có nhiều lý do hơn để thẩm định bất động sản. Ví dụ, trong một số trường hợp, việc xác định các loại chi phí ước tính ngoài các thủ tục cơ bản trở nên cần thiết. Hoặc - như một tùy chọn - để đánh giá bất động sản để chuyển nó cho nhu cầu của nhà nước.

Định giá tài sản

Chúng tôi đã lưu ý ở trên rằng các loại giá trị doanh nghiệp chính là thị trường và đầu tư. Đối với bất động sản, các thông số tương tự có thể được kiểm tra, nhưng theo quy luật, một số thông số khác được bổ sung. Cụ thể là - địa chính và giá trị bảo hiểm của đối tượng. Trong một số trường hợp, việc thanh lý cũng được xác định. Chúng tôi đã xem xét các tính năng xác định thị trường và giá trị đầu tư ở trên. Trong trường hợp bất động sản, các nguyên tắc và phương pháp chung thường có hình thức tương tự như các nguyên tắc và phương pháp được sử dụng trong định giá doanh nghiệp. Chúng chỉ được sử dụng khi thích nghi hơn với các đặc điểm cụ thể của thị trường liên quan: "cạnh tranh" được thay thế bằng "trạng thái" (mức độ sửa chữa, vật liệu hoàn thiện và chất lượng của nó, v.v.), "lợi nhuận" - theo dự kiến " tăng ".

Bây giờ chúng ta hãy nghiên cứu cách tính toán các số liệu cho các giá trị địa chính, bảo hiểm và thanh lý. Tất cả chúng đều có một số chi tiết cụ thể. Mỗi loại giá trị xác định từ các giá trị được liệt kê đều có đặc điểm nổi bật về phương pháp định giá. Hãy xem xét chúng.

Nếu chúng ta đang nói về giá trị địa chính của bất động sản, thì thẩm định viên sẽ lấy làm cơ sở cho phương pháp luậnđược phản ánh trong các nguồn lập pháp liên quan, các khuyến nghị của Bộ Tài chính và các cơ quan ban ngành khác chịu trách nhiệm về việc sử dụng thực tế các thông tin liên quan về nhà ở. Trong một số trường hợp, các tiêu chí cụ thể để xác định giá trị thị trường của một đối tượng cũng có thể được sử dụng. Có thể nghiên cứu nhiều tài liệu kỹ thuật khác nhau.

Nếu nhiệm vụ là xác định giá trị bảo hiểm của bất động sản, thì trong trường hợp này, theo quy định, thẩm định viên được hướng dẫn chủ yếu theo phương pháp thị trường, nhưng được điều chỉnh cho phù hợp với nội dung thực tế của giao dịch mua bán. Ví dụ, nếu một người mua căn hộ bằng hình thức thế chấp, thì chỉ số tiền vay có thể được tính vào chi phí bảo hiểm. Và trong trường hợp này, cơ sở tương ứng để tính số tiền theo hợp đồng với công ty bảo hiểm có thể thấp hơn nếu giá trị thị trường ròng của căn hộ được lấy làm cơ sở.

Thế chấp là một ví dụ về phân khúc thị trường mà giá trị thanh lý của một vật có thể có ý nghĩa thực tế đối với các đối tượng của giao dịch pháp luật dân sự. Ví dụ, nếu một cá nhân, tổ chức không đáp ứng đủ điều kiện trả nợ vay thì rất có thể ngân hàng sẽ quyết định phát mãi tài sản cầm cố. Ngay cả trước khi ký thỏa thuận xử lý khoản vay, một tổ chức tài chính có thể muốn phân tích triển vọng đối với thành phần thanh lý của dự án.

Tuy nhiên, lưu ý rằng một số chuyên gia cho rằng việc sử dụng thuật ngữ "giá trị thanh lý" đối với các giao dịch bất động sản khi giao dịch với ngân hàng là không phù hợp. Trường hợpthực tế là mặc nhiên hợp đồng thế chấp không có nghĩa là bắt buộc chuyển giao căn hộ sang quyền sở hữu của ngân hàng - nó chỉ là một biện pháp bảo đảm cho một khoản vay. Mặc dù ở dạng thuần túy, giá trị thanh lý bao hàm việc tính toán mức giá mà chủ sở hữu của một vật (ví dụ, một doanh nghiệp) sẽ có thể bán tài sản của mình (ví dụ, do doanh nghiệp phá sản). Do đó, thuật ngữ được đề cập nên được sử dụng thận trọng liên quan đến bất động sản.

Chi phí là một giá trị không đổi?

Nhiều nhà kinh tế học hiện đại cho rằng không. Tất nhiên, trừ khi chúng ta đang nói về nền kinh tế thị trường, nơi có cơ chế định giá tự do dựa trên cung và cầu. Bất kể loại giá trị nào của hàng hóa đang được nghiên cứu, mỗi loại đều là một giá trị biến đổi, một hướng dẫn gần đúng mà các bên tham gia giao dịch có thể sử dụng tại một thời điểm cụ thể. Tất nhiên, có những ngành mà sự biến động của các chỉ số liên quan là tối thiểu - ví dụ, các phân khúc thị trường bị chi phối bởi lệnh của chính phủ. Nhưng đây là một ngoại lệ. Khả năng điều hướng trong một môi trường thay đổi về chi phí là một trong những lợi thế cạnh tranh quan trọng nhất của bất kỳ doanh nghiệp hiện đại nào.