Phương pháp quản lý MKD. Quyền và nghĩa vụ của cơ quan quản lý MKD

2024 Tác giả: Henry Conors | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2024-02-12 14:32

Để người dân được sống trong những ngôi nhà sạch đẹp, được đi lại gần nhà, cần duy trì hoạt động của toàn bộ hệ thống dịch vụ công cộng, tổ chức sử dụng hợp lý tài sản chung, chăm lo sự thoải mái của cư dân và sự cải thiện của khu vực sân trong. Ai nên làm điều này? Rõ ràng, cư dân của nhà chung cư (MKD) cần phải làm những công việc quan trọng để tổ chức một cơ quan đảm bảo chất lượng, kịp thời và giữ gìn nhà ở sạch sẽ, gọn gàng vì lợi ích của họ. Toàn bộ phạm vi công việc bảo trì tại nhà được gọi là quản lý MKD.

Chính xác thì MKD có thể được thực hiện như thế nào?

Nhiều người đã nghe nói về những phương pháp quản lý MKD hiện đang tồn tại. Nhưng thường là không có đủ thời gian để hiểu chi tiết, mặc dù kiến thức này rất hữu ích.

Trong Bộ luật Nhà ở của Liên bang Nga, các phương pháp quản lý MKD được quy định một cách rất dễ hiểu (phần 2 của điều 161). Tuy nhiên, không phải tất cả chúng đều có thể áp dụng cho mọi nhà. Nếu có ít hơn ba mươi căn hộ trong MKD,pháp luật về nhà ở cung cấp sự quản lý trực tiếp như một cách để quản lý MKD. Trong trường hợp này, chủ sở hữu căn hộ phải ký hợp đồng với nhà cung cấp, thợ sửa chữa, dọn dẹp và các công nhân khác, người này sẽ chịu trách nhiệm trước tổ chức kiểm định và nộp phạt khi có vấn đề về an toàn phòng cháy chữa cháy, tai nạn, thu gom rác thải không kịp thời. Việc quản lý thường được thực hiện bởi một nhóm cư dân sáng kiến hoặc một đại diện được lựa chọn trên cơ sở chuyên nghiệp. Nhưng việc thực hiện các hoạt động để bảo trì và vận hành MKD là rất nhiều công việc, do đó việc lắp đặt điều khiển trực tiếp là một cách hợp lý để quản lý MKD trong những ngôi nhà nhỏ. Mỗi người thuê có tầm nhìn riêng của mình về bức tranh của một ngôi nhà và lối vào lý tưởng, vì vậy số lượng cư dân ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng đạt được thỏa hiệp và ảnh hưởng đến khả năng xảy ra xung đột và hiểu lầm.

Tùy chọn thứ hai để quản lý MKD, được quy định trong Bộ luật Nhà ở, là quản lý một loại pháp nhân nhất định. Cụ thể, những người như vậy có thể là hiệp hội chủ nhà (HOA), hợp tác xã nhà ở (HC) hoặc hợp tác xã tiêu dùng chuyên biệt khác (PC). Với phương thức quản lý này, chủ sở hữu căn hộ ủy quyền cho pháp nhân ký hợp đồng để sửa chữa hiện tại và cho tất cả các khía cạnh hoạt động của tài sản ngôi nhà, cũng như cung cấp dịch vụ cấp nước, vệ sinh, sưởi ấm và các dịch vụ khác.

Tùy chọn thứ ba liên quan đến việc ký kết một thỏa thuận với một tổ chức quản lý sẽ thực hiện tất cảnhiều loại dịch vụ cho MKD và đồng thời chịu trách nhiệm về những vi phạm có thể xảy ra đối với các yêu cầu của luật pháp Nga trước cơ quan kiểm tra.

Ai đưa ra lựa chọn quản lý MKD?

Chủ sở hữu căn hộ không chỉ có quyền kiểm soát diện tích đất của họ, mà còn phải giữ cho tài sản chung luôn trong tình trạng tốt. Do đó, Bộ luật Nhà ở của Liên bang Nga có hướng dẫn cho các chủ nhà quyết định cách thức quản lý ngôi nhà của họ. Trước khi lựa chọn phương pháp quản lý MKD, chủ sở hữu căn hộ nên nghiên cứu chi tiết các chi tiết cụ thể của chúng, phương pháp nào phù hợp nhất với ngôi nhà, có tính đến tuổi tác, tình trạng và các đặc điểm khác, cũng như tương quan với mức độ sẵn sàng của chủ sở hữu. quản lý nhà riêng của họ và thanh toán các hóa đơn điện nước đúng hạn.

Lựa chọn cuối cùng được đưa ra tại một cuộc họp chung của các chủ sở hữu, có thể được tổ chức trực tiếp hoặc tổ chức mà không có sự hiện diện cá nhân của tất cả cư dân. Để quyết định của cuộc họp có hiệu lực, những cư dân cùng có từ 50 phần trăm số phiếu bầu trở lên phải biểu quyết cho quyết định đó. Việc lựa chọn cách quản lý MKD của cuộc họp đại hội đồng phải được chấp nhận nghiêm ngặt bởi từng người thuê trong MKD, ngay cả khi có thể có sự thiếu sót của cuộc họp. Khi cuộc họp được tổ chức vắng mặt, sự tham gia được coi là sự chuyển giao kịp thời bởi chủ sở hữu quyết định bằng văn bản. Kết quả của cuộc họp giữa các chủ sở hữu căn hộ như vậy được ghi lại trong giao thức lựa chọn phương pháp quản lý MKD, được dán ở các lối vào theo cách mà mỗi chủ sở hữucăn hộ mà không thất bại đã được làm quen với anh ta. Người khởi xướng cuộc họp sẽ thực hiện việc giới thiệu công khai trong vòng mười ngày sau khi quyết định được đưa ra. Tương tự như vậy, thông qua việc tổ chức đại hội, khả năng thay đổi phương pháp quản lý MKD được nhận ra.

Tất cả những điều trên đều liên quan đến những ngôi nhà đã có người ở. Nhưng với những ngôi nhà mới xây thì tình hình lại khác. Điều thường xảy ra là trong một tòa nhà mới, không phải tất cả những người thuê đều có quyền sở hữu, ví dụ, đây là những người sở hữu lâu dài. Do thực tế là những công dân như vậy, theo luật về nhà ở, không có quyền biểu quyết về vấn đề xác định hình thức quản lý một ngôi nhà, nên không thể chọn cách quản lý ngôi nhà này.

Điều gì sẽ xảy ra nếu phương pháp điều khiển MKD không được chọn?

Bộ luật Nhà ở giới hạn khoảng thời gian mà chủ sở hữu có cơ hội xem xét và tổ chức quá trình tạo HOA hoặc lựa chọn tổ chức quản lý.

do cơ quan chủ quản xác định. Ở đây, không ai trong số những người thuê có quyền từ chối và mỗi chủ sở hữu có nghĩa vụ tuân theo các quy định của thỏa thuận quản lý đã ký kết với tổ chức quản lý đã chọn, bất kể thỏa thuận này có phù hợp với mình hay không. Nhưng luôn có một thủ tụccơ hội để sửa chữa tình trạng hiện tại và trước khi hết hạn hợp đồng, tổ chức một cuộc họp chung để thảo luận về vấn đề thay đổi phương pháp quản lý MKD hoặc tổ chức chủ quản.

Bảo trì cơ sở tại MKD bao gồm những gì?

Tất cả các dịch vụ và công việc liên quan đến khái niệm "bảo trì cơ sở trong MKD" được định nghĩa bởi luật nhà ở. Khái niệm này bao gồm một loạt các dịch vụ để tổ chức cung cấp nước, điện, khí đốt, nhiệt, đăng ký công dân sống trong nhà, dịch vụ kế toán, vận hành kỹ thuật, bảo trì vệ sinh.

Vận hành kỹ thuật, đến lượt nó, bao gồm việc bảo trì các hệ thống kỹ thuật của tòa nhà và công việc sửa chữa. Bảo trì vệ sinh bao gồm toàn bộ các biện pháp để duy trì sự sạch sẽ và trật tự trong ngôi nhà và trong lãnh thổ lân cận, ví dụ, làm sạch, khử trùng, khử trùng, khử trùng.

HOA làm gì?

Cách quản lý MKD này, với tên gọi HOA, xuất hiện khi một số người thuê muốn có thể kiểm soát chi phí bảo trì nhà của họ. Sự lãnh đạo của HÒA không xuất phát từ con số không, mà luôn được tạo ra từ những cư dân tích cực và quan tâm nhất. Và mặc dù những công dân dám nghĩ dám làm như vậy không phải lúc nào cũng có đầy đủ kiến thức về cơ sở pháp lý và kiến thức trong lĩnh vực tiện ích công cộng, nhưng một yếu tố quan trọng để làm nên thành công là mong muốn làm cho ngôi nhà của họ tốt hơn. Hội đồng quản trị của HOA phải thực hiện các công việc theo hợp đồng về dọn dẹp, xử lý rác, bảo trì hệ thống thông tin liên lạc kỹ thuật và các khía cạnh khácbảo trì ngôi nhà và phần lãnh thổ liền kề. Duy trì trật tự và tuân theo các tiêu chuẩn vệ sinh và an toàn cháy nổ cũng là một chức năng quan trọng của HOA. Phía quản lý tài chính liên quan đến sự hiện diện của một kế toán tại HOA để lưu giữ hồ sơ về các khoản tiền mà người thuê nhà đã chuyển để trả cho các tiện ích, cũng như số tiền được chi cho các nhu cầu của ngôi nhà. Thu nhập bổ sung của HOA có thể nhận được từ việc cho thuê bất kỳ phần nào của tài sản chung.

Nếu chủ sở hữu tự quyết định xem mình có muốn trở thành thành viên của HOA hay không, thì đến lượt HOA không có quyền từ chối nhận vào hàng ngũ của mình, ngay cả khi bất ngờ là các thành viên khác của HOA sẽ phản đối. Sự miễn cưỡng trở thành thành viên của HOA đôi khi gắn liền với việc phải trả thêm tiền cho các dịch vụ bổ sung - an ninh ở bãi đậu xe và ở lối ra vào, bồn hoa trong sân, máy quay phim trên các tầng. Thật vậy, đối với các thành viên của HOA, việc thanh toán là bắt buộc nếu hội đồng của HOA đã đưa ra quyết định như vậy. Cách giải quyết trong tình huống này có thể là một thỏa thuận cá nhân với HOA, trong đó tất cả các khoản phí sẽ được phê duyệt trước.

Công ty quản lý hoạt động như thế nào?

Với sự ký kết trực tiếp của thỏa thuận giữa chủ sở hữu và công ty quản lý chuyên ngành, dự kiến sẽ cung cấp dịch vụ bảo trì và vệ sinh tại nhà, cũng như công việc sửa chữa cấp cao, với các chuyên gia chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm làm việc trong công ty quản lý sẽ có thể đánh giá chính xác nhu cầu và mức độ phức tạp của công việc, lựa chọn vật liệu phù hợp, mờicác chuyên gia. Nếu công ty quản lý làm việc với một số ngôi nhà, thì chi phí làm việc và dịch vụ cũng có thể thấp hơn. Tuy nhiên, việc giao tiếp với công ty quản lý thường rất khó khăn, và ngay cả một sự cố nhỏ như bóng đèn bị cháy cũng có thể gây bất tiện trong vài ngày.

Thỏa thuận với công ty quản lý: điều quan trọng nhất là gì?

Bước quan trọng nhất trong thủ tục thành lập một trong những cách quản lý MKD là xây dựng và ký kết thỏa thuận với công ty quản lý. Nội dung của thỏa thuận sẽ xác định mối quan hệ trong tương lai giữa người thuê và công ty quản lý, bao gồm khả năng chấm dứt thỏa thuận trong trường hợp thực hiện không trung thực các chức năng bảo trì nhà ở. Văn bản của hợp đồng phải chỉ ra tất cả tài sản ngôi nhà, loại hình và tần suất làm việc và dịch vụ mà công ty quản lý sẽ có nghĩa vụ sản xuất, số lượng và thời gian của tất cả các khoản thanh toán mà chủ sở hữu sẽ phải thực hiện. Trong hợp đồng, bạn cũng có thể quy định thủ tục báo cáo với cư dân về công việc đã thực hiện. Nếu điều này không được thực hiện, thì báo cáo phải được gửi cho chủ sở hữu mỗi năm một lần.

Tại sao hội đồng MKD lại được tập hợp?

Một nhiệm vụ khác của những người thuê nhà là lựa chọn hội đồng của ngôi nhà trong trường hợp lựa chọn với một công ty quản lý được chọn từ các phương pháp quản lý MKD. Trên thực tế, các nhiệm vụ chính của hội đồng là xây dựng các đề xuất và kiểm soát các công việc đang diễn ra. Tại cuộc họp của các chủ sở hữu, các thành viên hội đồng đưa ra đề xuất về những gì chính xác là cần thiếtđể sửa chữa, việc sửa chữa hiện tại có thể được hoãn lại sang năm sau và cần có các biện pháp khẩn cấp, tài sản chung có thể được cho thuê cho ai và cho mục đích nào cũng như các khía cạnh khác của việc bảo trì MKD và cảnh quan. Nhiệm vụ của hội đồng cũng bao gồm việc nghiên cứu các hợp đồng và thỏa thuận mà các chủ sở hữu đề nghị ký kết nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của người dân trong ngôi nhà. Trên cơ sở kết quả xem xét, hội đồng đưa ra kết luận và kiến nghị đối với tất cả các tài liệu. Có thể nói, hội đồng MKD sắp xếp hợp lý việc thảo luận các vấn đề quan trọng tại các cuộc họp của chủ sở hữu, tương tác với tổ chức quản lý và kiểm soát việc thực hiện các điều khoản của thỏa thuận quản lý.

Ưu và nhược điểm của các hình thức quản lý MKD khác nhau

Nếu tiến hành mô tả so sánh các phương pháp quản lý MKD, chúng ta có thể rút ra kết luận sau. Sự khác biệt cơ bản nằm ở chỗ, việc quản lý trực tiếp liên quan đến việc giải quyết mọi vấn đề của cư dân trong ngôi nhà. Trong khi hai cách khác để quản lý MKD cho phép bạn chuyển gánh nặng trách nhiệm lên vai chủ tịch HOA hoặc quản lý của tổ chức chủ quản. Mặt khác, với sự quản lý độc lập, bạn có thể hoạt động với nguồn vốn linh động hơn nhiều và điều chỉnh linh hoạt việc lựa chọn công trình và dịch vụ cho phù hợp với tình hình hiện tại. Cư dân trực tiếp quản lý ngôi nhà thậm chí có thể giảm đáng kể chi phí sửa chữa và bảo trì nhà của họ bằng cách lựa chọn nhà thầu theo mong muốn của họ cho chi phí công việc và dịch vụ.

Đồng thời, một tính năng khác biệtthỏa thuận với công ty quản lý sẽ nhận được các dịch vụ chuyên nghiệp phù hợp với yêu cầu của pháp luật. Khi quản lý người thuê nhà hoặc theo hình thức HOA, những người có trình độ và kỹ năng giáo dục đặc biệt không phải lúc nào cũng tham gia vào việc tổ chức bảo trì nhà, vì vậy có thể phải trả thêm chi phí cho việc đào tạo nhân viên trong lĩnh vực nhà ở, dịch vụ xã và pháp luật. Ngoài ra, các tổ chức quản lý, theo quy định, có sẵn thiết bị chuyên dụng cho phép họ cung cấp nhiều dịch vụ ở cấp độ cao hơn. Nhìn chung, tất cả các phương pháp quản lý MKD đều có những sắc thái riêng mà bạn phải cân nhắc khi lựa chọn.

Liên hệ ở đâu nếu có vấn đề với công ty quản lý?

Trong trường hợp có sai sót trong việc bảo trì nhà ở (ví dụ như rác không được dọn ra khỏi khu vực chứa container đúng thời hạn, lối vào không được lau ướt, sơn tường trong thang máy và các vi phạm khác), bạn nên đầu tiên liên hệ trực tiếp với công ty quản lý với yêu cầu khắc phục các sự cố. Nếu công ty quản lý không trả lời, thì khiếu nại nên được gửi đến Thanh tra Nhà ở của Bang để xác minh.

Tuy nhiên, có những cách thay thế để tác động đến công ty quản lý. Vì vậy, tại St. Petersburg, cổng thông tin “St. Petersburg của chúng tôi” do chính quyền thành phố tạo ra đã hoạt động được vài năm. Trên trang web này, bạn có thể đăng báo cáo về một vấn đề hiện có bằng cách chọn danh mục thích hợp và đính kèm ảnh hoặc tài liệu hỗ trợ. Sau khi đăng ký trên trang webtin nhắn được gửi để xử lý tới người thi hành - công ty quản lý và đến sự kiểm soát của chính quyền cấp huyện. Đồng thời, một khoảng thời gian được tự động thiết lập trong đó nhà thầu có nghĩa vụ đưa ra phản hồi về việc loại bỏ vấn đề. Thống kê tin nhắn là một chỉ số quan trọng về công việc của chính quyền cấp huyện trong lĩnh vực nhà ở và dịch vụ cấp xã, vì vậy hầu hết các tin nhắn đều được xử lý hiệu quả và đúng hạn.

Đối với các vấn đề liên quan đến việc xác định phương pháp quản lý MKD, hai danh mục được mở trên cổng gửi thông báo: “Vi phạm khi chọn / thay đổi tổ chức quản lý” và “Vi phạm khi tạo HOA”. Ngoài ra, nếu không có thông tin về công ty quản lý đã chọn, bạn có thể gửi tin nhắn đến mục “Không có thông tin về công ty quản lý trong nhà.”

Cổng thông tin giới thiệu rất nhiều thể loại để đăng các thông báo về tình trạng tài sản chung trong nhà và ngoài sân không đạt yêu cầu. Bạn cũng có thể báo cáo xích đu bị hỏng trong sân chơi, thùng rác tràn và cầu thang chưa rửa. Các hạng mục phổ biến nhất để bảo trì nhà là "Tình trạng cửa trước không đạt yêu cầu" và "Không hoặc không tuân thủ lịch trình làm sạch lối vào." Trong phần thứ nhất, người ta nhận được tin nhắn về nhu cầu sửa chữa khẩn cấp lối vào hiện tại, trong phần thứ hai - thông tin về việc vi phạm điều kiện vệ sinh của cầu thang.

Nhận thức về các phương pháp quản lý MKD, các tính năng của chúng, quy trình lựa chọn công ty quản lý và giám sát công việc của nó cho phép bạn chọn phương án thành công nhất chobảo trì nhà của bạn. Để hiểu được sự phức tạp của pháp luật về nhà ở, bạn cần phải dành khá nhiều thời gian, nhưng công việc này sẽ thành công với cầu thang được chăm chút cẩn thận và thang máy hoạt động trơn tru.